みなさん、こんにちわ。

３０代半ば、年収４００万円ちょっと、大阪市内でマンション管理業務主任者という仕事をしているサラリーマンです。

こんな私ですが、前回の記事で「マンションを買いたい！」という目標があると書きました。今回の記事は、マンションを管理するプロとしての私が、欲しいマンションの条件を挙げてみたいと思います。

マンション管理のプロが欲しいマンションの条件は必見ですね！

マンション管理業務主任者が買いたいマンションの条件

マンション管理業務主任者としての経験と個人的な希望から、以下の条件をできるだけ満たすマンションを探していきたいと思います。

マンションの総戸数が１００戸以上

マンションを購入すると、月々のローンの支払いに加えて、以下の費用が毎月発生します。

・管理費

・修繕積立金

・駐車場代

・駐輪場代

・自治会費　など

「管理費」は、マンション管理の会社への業務委託費や、定期的なマンション設備の点検費用（エレベーター、受水槽など）にかかるもので、そのマンションに住んでいる全員で負担していく費用です。

「修繕積立金」はマンションは新築時からだいたい１２年周期で外壁を修繕したり、鉄部塗装をしたりと大がかりな修繕作業を行うのですが、そのためにマンションに住んでいる全員で積み立てていくお金です。

なぜ私は１００戸以上のマンションを希望するかというと、ずばり！お金をそんなに負担したくないからです(笑)。２０戸のマンションと１００戸のマンションでは、貯まっていく「管理費」と「修繕積立金」の総額が違います。

当然、マンションの大小で設備にかかる費用も違いますが、マンション管理業務主任者である私の経験上、戸数の少ないマンションは、「管理費」「修繕積立金」が不足傾向になりがちです。そのため、３～５年に１回の頻度で、値上げしていくことになるのです。戸数の多いマンションでも修繕積立金の段階的な値上げはありますが値上げ幅が小さい傾向にあります。

年収４００万ちょっとの私にとっては、ランニングコストがどんどん上がっていくと予想されるマンションは絶対に避けなければなりません。

自走式の駐車場

私は自家用車をもっていません。今後もおそらく持つことはないでしょう。というか、私の年収では家を買って、車を維持していくことはキビシイです。とはいえ、車があれば便利ですし、ほとんどの人は持っていると思いますので、マンションに駐車場があるのは当然のことです。

しかしながらマンション管理業務主任者の目線で言うと、マンションの管理を行っていく上で、「機械式駐車場」は金食い虫です。

なぜなら日々の点検費用、不具合部品の交換費用、果ては機械そのものを更新する必要も出てくるのです。ウン千万、ウン億円という費用をマンション住人は負担していかなければなりません。なので、お金がかからない「自走式駐車場」がベストなのです。

マンションの共用施設が最小

玄関に噴水が流れていたり、ジムがあったり、場合によっては共用施設として大浴場やサウナまであるマンションがありますが、豪華な設備があればあるほど、将来的にかかってくる費用も膨大になります。その費用は当然マンション住人が負担するのです。年収４００万円ちょっとの私にとって、豪華な設備は不要です。

新耐震基準を満たしている

1981年６月に施行された新耐震基準は「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」という2024年の現在でも基準となるものです。

1978年に発生した宮城県沖地震の家屋倒壊の被害が甚大だったことが、より厳しい耐震基準への引き上げに繋がりました。

古いマンションでもこの基準を満たしているかいないかで購入判断が大きく変わります。ただし旧耐震基準でも「耐震補強工事」をしているマンションは大丈夫です。

 

（筆者撮影）（筆者撮影）

少し分かりにくいですが、一枚目写真は窓の中に、二枚目は建物の外に「耐震ブレース」という鉄骨が施工されているのが分かります。この「耐震ブレース」が施工されていれば耐震補強工事を実施して新耐震基準を満たす建物であるという判断ができます。

大阪市内にある

私は現在、大阪市内にあるマンション管理会社に勤務しています。生まれも育ちも大阪市内です。交通の便も良く、生活圏が大阪市内のため、利便性を追求してできるだけ大阪市内でマンションを見つけたいのです。（これはあくまで個人的な感覚であるため、郊外に家を探す人も素敵なことだと思っています。）

駅からマンションまで徒歩１０分以内

先述のとおり、私は車を持ちません。ですので、もっぱら電車移動になります。駅までの距離が短ければ短いほど効率が良いです。私の管理している物件で駅から２０分離れているマンションがありますが、運動不足解消には良いのですが、時間効率は良くないです。

スーパーが近い

仕事が終わって帰宅するのがたいがい遅いため、駅から家までの動線上に遅くまでやっているスーパーがあれば私にとってはベストです。半額や〇割引となっている総菜が売っていれば最高です。

希望マンションは果たして見つかるのか

色々とわがままを書きましたが、果たして希望のものは見つかるのでしょうか。というかそもそも年収４００万円ちょっとで買えるのでしょうか。次回以降からはマンションを買うために必要な知識や行動といった観点からも記事を書いてみようと思います。