プロ目線で買いたいマンションの条件7つ

みなさん、こんにちは。
大阪市内で不動産関係の仕事をしている40代サラリーマン、オジです。

先日、後輩からまた相談を受けました。

「オジさんなら、マンション買うとしたらどんな物件選ぶんですか？」

…これはいい質問。
不動産業界で十年以上働いてきた身として、正直なところを語っておこうと思います。
今回は「管理のプロとして、私が本当に欲しいマンションの条件」を、リアルな目線でまとめてみます。

🏢 戸数は100戸以上のマンション

分譲マンションを買えば、ローン以外にも毎月こんな費用がかかってきます：

このうち「管理費」と「修繕積立金」は、マンション全体で割って住人が負担するものです。
だからこそ、お勧めするのは 100戸以上の大規模マンション。

なぜか？
単純に「みんなで分担すれば安くなる」からです。

実際、小規模マンション（20戸未満）では費用がかさみ、3〜5年に1回の頻度で管理費や修繕積立金が値上げされる傾向があります。
逆に、100戸以上なら費用が分散されやすく、値上げ幅も小さく抑えられる傾向にあるんです。

後輩の年収（400万円ちょい）では、ランニングコストが将来どんどん膨らむ物件はリスキー。
堅実に、戸数が多いマンションを狙うべきだと後輩には伝えました。

後輩は車を持ってませんし、今後もたぶん持たなさそうです。
でも住人の大半は車を所有しているでしょう。だから駐車場は当然必要。

ここで注目すべきは、駐車場の種類です。

機械式は日々の点検・部品交換・老朽化による設備更新などで、数千万円〜億単位の修繕費が将来的に必要になります。
そのお金、誰が払うかって？もちろん住人全員です。

後輩にはこう言いました：

「選ぶなら、“車が上に乗らないマンション”を見とけよ」

エントランスの噴水、ジム、大浴場、サウナ…
見た目はカッコいいし、テンション上がるけど…

それ、全部お金かかります。維持費が。

華やかな共用施設は、いずれ「壊れる」「使われない」「でも修繕必要」という状況に陥ります。

後輩は年収400万円ちょいのサラリーマン。
そんな設備、正直いりません。

「共用部が豪華ではないマンション」＝「維持費も少ないマンション」です。

これは絶対条件。
マンション選びで「耐震基準を満たしているか」は命に関わる話です。

1981年6月以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」に対応しています。
大規模地震でも倒壊を防ぐ設計がされており、これがいまのスタンダードです。

でも、古いマンションでも「耐震補強済み」であれば安心。
たとえば建物外に「耐震ブレース（鉄骨の補強材）」が設置されているケースなどですね。

後輩には写真を見せながら説明しました：

「この鉄骨、ただのデザインちゃうで。“地震に負けない工事”や」

オジの職場も生活圏も大阪市内。
車がない身としては、駅から徒歩10分以内は絶対条件です。

駅から10分以上のマンションは運動にはなるけど…通勤や日常生活の効率はガタ落ちです。

さらに言えば、帰りが遅いサラリーマンにとっては…帰り道の歩行距離は疲れた体に追い打ちをかけます。

駅からマンションまでの帰り道に、
夜遅くまでやってるスーパーがあると、もうそれだけで救われます。

特に閉店前の半額シールのお惣菜は、オジにとっての「アテ」でもあります（笑）

これにも後輩は必須条件だと共感していました。

「マンションの設備より、スーパーの存在の方が生活を整えてくれる」

これ、後輩に伝えた名言（？）です。

今回挙げた条件は、どれも高望みではなく、
「生活とお金、どちらも無理なく長く続けられる家」という視点で選んだだけです。

「年収400万円でも、“知ってるかどうか”で選び方が変わるぞ」

後輩にもそう伝えました。

次回は、この条件をもとに実際に大阪市内でどんな物件が探せるのか、
オジが一緒に検索してみる回を予定しています。

お楽しみに。