- ステイツ城東グランプレイスを家族で住む前提で持つ価値
- ステイツ城東グランプレイス購入後のリアルな毎月コスト
- 駅徒歩2分・88㎡台・4LDKという条件に価格が見合うか
- 大阪オジ家計（年収800万家計）で成立するかの目線
- 年収別の無理ライン
- 大阪オジの最終判断
ステイツ城東グランプレイス 物件概要
まずは、不動産ポータルサイトに載っている基本的な情報を見てみましょう。
| 物件名 | ステイツ城東グランプレイス |
|---|---|
| 価格 | 5,598万円 |
| 間取り | 4LDK（LDK17.3帖・洋室6.7帖・洋室6帖・洋室5帖・洋室4.5帖） |
| 専有面積 | 88.46㎡（壁心） |
| バルコニー | 10.25㎡ |
| 所在階 | 1階 / 15階建 |
| 築年月 | 2003年3月（築24年） |
| 所在地 | 大阪府大阪市城東区今福西1丁目15-30 |
| 交通 | Osaka Metro長堀鶴見緑地線 蒲生四丁目駅 徒歩2分 Osaka Metro今里筋線 蒲生四丁目駅 徒歩6分 JR片町線（学研都市線）鴫野駅 徒歩12分 Osaka Metro今里筋線 鴫野駅 徒歩13分 Osaka Metro長堀鶴見緑地線 今福鶴見駅 徒歩14分 京阪本線 野江駅 徒歩18分 |
| 総戸数 | 258戸 |
| 管理費 | 13,600円/月 |
| 修繕積立金 | 18,580円/月 |
| 駐車場 | 空有 20,000円（税込）/月 |
| 主要採光面 | 南東 |
| 建物構造 | SRC（鉄骨鉄筋コンクリート） |
| 用途地域 | 第一種住居地域 |
| 管理会社 | 野村不動産パートナーズ株式会社 |
| 管理 | 管理員：日勤 / 管理形態：全部委託 / 管理組合：有 |
| 現況 | 空家 |
| 引渡し | 即時 |
| リフォーム | 2025年9月実施（キッチン・浴室・トイレ・洗面所・内装全面） |
※2026年4月時点の情報です。
ステイツ城東グランプレイス 第一印象
価格はいったん置いておいて、大阪オジ的に第一印象は、
「駅徒歩2分・88㎡台・4LDK・大規模という、かなり強い条件が揃った物件」です。
まず、蒲生四丁目駅徒歩2分はかなり強いです。しかも4LDKで88.46㎡。今福西アドレスでこの広さがあると、家族で長く住むイメージはしやすいです。総戸数258戸の大規模マンションという安心感もあります。
さらに、2025年9月にキッチン・浴室・トイレ・洗面所・内装全面のリフォーム実施済みなので、住み始めの満足度も高くなりやすいです。
一方で、気になるのは価格5,598万円と、管理費・修繕積立金の合計32,180円/月です。支払い目安も18.4万円/月と重たく、ここに固定資産税や火災保険、必要なら駐車場代まで乗ってきます。
また、1階住戸という点も評価が分かれるポイントです。駅近・広さ・大規模の魅力は大きいですが、「条件が強いからこそ高い」「しかも固定費も重い」物件やな、というのが率直な印象です。
ステイツ城東グランプレイス間取りの分析
2026年4月時点で売りに出ているステイツ城東グランプレイスの間取り88.46㎡・4LDKを見てみましょう。
ステイツ城東グランプレイスの間取り
大阪オジ的に、この間取りの優れポイントをざっと上げるとこんな感じ。
- 4LDK・88.46㎡で、家族4人前後でもかなり使いやすい広さ
- LDK17.3帖で、家族が集まる空間をしっかり確保している
- 洋室6.7帖・6帖・5帖・4.5帖と、部屋の使い分けがしやすい
- リフォーム実施済みで、住み始めの満足度を上げやすい
- 駅徒歩2分なのに4LDKという希少性がある
しいて考慮すべきポイントをあげるなら、
- 1階住戸なので、日当たり・通風・プライバシーの感じ方は現地確認が必須
- バルコニー面積10.25㎡は、専有面積の広さに比べると特別広いわけではない
- 4LDKの広さは魅力だが、そのぶん価格と毎月コストは重い
こんな感じです。
ステイツ城東グランプレイス大規模マンションとしての強み
この物件の大きな特徴は、総戸数258戸の大規模マンションであることです。
大規模マンションは、管理費や修繕費の分散が効きやすく、共用部の維持管理や管理体制の面で安心感を持ちやすいです。管理会社が野村不動産パートナーズという点も、入口としては悪くありません。
また、住民数が多い分、建物全体としての運営がしっかりしているケースも多く、築24年という数字に対して安心材料になりやすいです。
一方で、大規模ゆえに意思決定に時間がかかることや、共用施設・設備が多い場合には将来的な修繕コストがかかることもあります。
ただ、この物件については、築24年でしっかり管理が続いているか、修繕履歴と長期修繕計画を確認できれば、大規模マンションとしての安心感は強い部類に入ると思います。
ステイツ城東グランプレイス月額住居コスト
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 住宅ローン | 約153,000円 |
| 管理費 | 13,600円 |
| 修繕積立金 | 18,580円 |
| 固定資産税 | 約14,000円 |
| 保険 | 約1,000円 |
| 合計 | 約200,000円 |
| 駐車場（任意） | 20,000円 |
| 合計（駐車場込み） | 約220,000円 |
※住宅ローンは金利0.75%で計算
※固定資産税・火災保険は概算
ステイツ城東グランプレイス年収目安
ステイツ城東グランプレイス検証のための家計PL
家計PLで見るとどうか
この物件は、「条件はかなり強いが、そのぶん毎月の自由度を削る可能性がある」タイプです。
駅徒歩2分、4LDK、88㎡台、大規模マンション、リフォーム実施済み。条件だけを並べれば、かなりいい物件です。だからこそ、見た瞬間に前向きになりやすいと思います。
ただ、家計PLで見ると、固定住居費は駐車場なしでも約20万円、駐車場込みなら約22万円近くまで見えてきます。ここに教育費やレジャー費を乗せたとき、生活の余白がどれだけ残るか。
この物件は
・年収800万円 → かなり厳しい
・年収900万円 → まだ重たい
・年収1000万円 → 検討ライン
・年収1100万円以上 → 安定
つまり
「買える」は900万〜1000万円前後
「安心して持てる」は1100万円以上 と判断できます。
大阪オジの家計は年収800万円世帯。大阪オジ目線では、条件の魅力はかなり感じる一方で、現状の家計では明確に重たい物件です。
大阪オジならこうする
この物件は、条件面だけで言えばかなり魅力的です。ただし、それは“欲しくなる条件が揃っている”という意味であって、“今の家計に合う”という意味ではありません。
大阪オジなら、まず自分の家計PLを出して、この物件の固定費を乗せても生活が崩れないかを確認します。
もし少しでも重たいと感じるなら、広さを80㎡前後に落とすか、駅徒歩を数分伸ばす。それだけでも、価格も月額も大きく変わります。
駅徒歩2分・4LDK・88㎡台という希少性は確かに魅力です。ただ、その希少性にお金を払っても家計が持つかどうか。ここを最優先で見たい物件です。
まとめ
ステイツ城東グランプレイスは、駅徒歩2分・4LDK・88㎡台・大規模マンションという、かなり強い条件が揃った物件です。
ただし、価格は5,598万円、固定住居費は駐車場なしでも約20万円、駐車場込みなら約22万円近く。条件の強さに対して、家計への負担もかなり大きいです。
だからこそ、「条件がいいか」ではなく「続けられるか」。この視点で判断することが、後悔しないためのポイントです。
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